裁判日期: 2012-01-11
公开日期: 2014-06-23
沈毅与成都博瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
四川省成都市
民事案件
二审
沈毅,成都博瑞房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司四川省分行
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4668号上诉人（原审被告）沈毅。委托代理人沈其昌，四川舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道***号（博瑞都市花园）。法定代表人胡强，董事长。委托代理人徐正飞，四川公生明律师事务所律师。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行。住所地：成都市提督街**号。负责人曾益，行长。委托代理人张明。委托代理人周斌。上诉人沈毅因与被上诉人成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，博瑞公司与沈毅于2005年6月3日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：沈毅购买博瑞公司开发的优品道一期A区8栋2单元1楼2号房屋，建筑面积316.09平方米，房价总金额1806081元等。同日，双方又签订《补充协议》一份，主要约定：沈毅按揭付款，合同签订当日沈毅向博瑞公司支付房价款的30%，房价款的70%（120万元），由沈毅向建行申请20年按揭贷款，博瑞公司向银行提供保证。在博瑞公司保证期内如因沈毅连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息，或因沈毅其他违约行为导致银行解除按揭借款合同，并从博瑞公司在其开立的账户中扣除相应款项（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），沈毅必须在接到博瑞公司电话或书面通知一周内归还博瑞公司代还款项（以银行扣款凭证为准），并向博瑞公司支付代还金额10%的违约金。否则，博瑞公司有权单方解除合同并会同银行依法处分沈毅所购房产，所得款项除支付处理抵押房产的费用、博瑞公司代还的所有款项及向博瑞公司支付的代还款项10%的违约金等。若有盈余归还沈毅等。该房屋买卖合同进行了备案，备案号为470597。2004年11月9日，博瑞公司与建行省分行签订了《最高额保证合同》，该合同约定：博瑞公司愿意为建行省分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人是指因购置博瑞优品道一期A区项目所属之住房房产而与建行省分行发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2004年11月9日至2006年11月8日期间因建行省分行向债务人发放贷款而形成的一系列债权，其最高额为150000000元。博瑞公司在中国建设银行成都市第七支行开立专项保证金账户，账号为5129890082290993988，对于博瑞公司在保证范围内的全部应付款项，建行省分行有权直接从保证金账户专户中划收。不足部分，建行省分行有权从博瑞公司在中国建设银行系统开立的任何账户中予以划收等。2006年2月16日，沈毅与建行省分行签订了一份《借款合同》，该合同约定：沈毅借款用于购置成都市博瑞优品道1期A区8栋2单元1楼2号，房屋建筑面积316.09平方米，房屋价值1806081元，合同备案号470597；借款金额1200000元，期限从2006年2月24日至2025年2月23日，月利率为5.1‰水平上下调10.01%；沈毅指定委托扣款账户为账号5522453817848012，每月归还本息8499.99元；抵押物为所购置房屋；如借款人有合同第十五条违约情形之一的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用等。《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《借款合同》签订后，沈毅用所借建行省分行的1200000元贷款和自有资金向博瑞公司付清了所购置的房屋价款，博瑞公司亦按合同交付了所买卖的房屋，沈毅每月向建行省分行归还借款本息，并对房屋进行装修。从2006年7月起，由于沈毅涉嫌其他犯罪，未再按约向建行省分行归还借款本息，建行省分行分别于2006年10月30日、2007年3月30日在博瑞公司的银行账户中扣款38311.50元、35234.49元，用于归还沈毅的借款本息。2007年4月27日，博瑞公司通过沈毅之父沈其昌函告沈毅“务必于2007年5月8日以前将欠缴银行的房贷按揭月付款补足；否则，将按照合同约定单方解除合同，并依法处分所购房产；从5月9日起，若再次发生欠缴银行按揭月付款的行为，并违反双方的合同约定，将直接按照合同执行，有关法律责任及经济损失自行承担”等。但沈毅仍未按约支付按揭款项，建行省分行又于2007年6月29日在博瑞公司的银行账户专户中扣收了沈毅的全部借款本息1180021.36元。建行省分行三次在博瑞公司银行账户专户中扣收了1253567.35元。2007年6月20日，博瑞公司向原审法院提起本案诉讼，请求：判决解除博瑞公司与沈毅于2005年6月3日签订的备案号为470597的《商品房买卖合同》及《补充协议》；沈毅支付违约金180608元；沈毅对装修造成房屋损毁恢复原状。以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《最高额保证合同》、《借款合同》、三份特种转账借方凭证、函、委托书以及当事人陈述等在案为证。原审法院判决认为，博瑞公司与沈毅签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。由于沈毅从2006年7月起，因涉嫌犯罪，中断了向建行省分行的还款，导致建行省分行直接在博瑞公司银行账户中予以扣划存款，用于归还沈毅的借款。沈毅已连续三期未按时如数归还按揭贷款本息的行为，导致银行扣划属于博瑞公司的款项；且沈毅在接到博瑞公司的函告后，仍未能归还博瑞公司代还的款项，也未继续如数归还按揭贷款本息，导致银行提前扣划了博瑞公司的款项归还了沈毅的全部贷款本息。沈毅的上述行为属违约行为，已经构成了《补充协议》约定的合同解除条件，博瑞公司请求解除《商品房买卖合同》和《补充协议》，原审法院予以准许。博瑞公司要求按合同总金额向沈毅主张违约金l80608元的请求，因与《补充协议》第三、3、2、②的特别约定“向甲方支付代还金额10%的违约金”不符，《补充协议》第十四条乃是终止合同的违约金约定，故原审法院不予支持。沈毅应按贷款银行共计扣款1253567.35元的10%支付违约金，即违约金金额为1253567.35元×10%=125356.74元。沈毅对所购房屋进行了部分装修，博瑞公司要求恢复原状的诉讼请求，符合《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条的规定，原审法院予以支持。本案在审理中，沈毅以房屋买卖合同已履行完毕，纷争之处在于借款合同，故博瑞公司的诉讼主体资格不适，其适格主体应是银行为理由进行抗辩。原审法院认为，本案是基于房屋买卖，沈毅未按房屋买卖合同之《补充协议》的约定履行义务而导致违约，沈毅的违约行为导致合同解除，而不是基于借款合同发生纠纷，故沈毅的抗辩理由不充分，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决：一、博瑞公司与沈毅于2005年6月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于判决发生法律效力之日解除；二、沈毅于判决发生法律效力之日起10日内向博瑞公司支付违约金125356.74元；三、沈毅于判决发生法律效力之日起10日内对成都市博瑞·优品道一期A区8栋2单元1楼2号房屋恢复原状；四、建行省分行在本案中不承担责任。如果沈毅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22680元，由沈毅负担21380元，博瑞公司负担1300元。宣判后，原审被告沈毅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并改判驳回博瑞公司的诉讼请求。其上诉理由是：一、《补充协议》是博瑞公司单方提供的“格式条款”，属于“霸王条款”，依法应当宣告无效。二、博瑞公司并未向沈毅直接送达“函告”，沈毅无法行使法律赋予的“异议权”，博瑞公司的诉讼请求应予驳回。三、原判将“抵押贷款纠纷”判为“房屋买卖纠纷”，实属适用法律错误，依法应予撤销。四、对于拖欠建行的按揭贷款本息，沈毅从不否认，也愿意偿还并有能力偿还。被上诉人博瑞公司口头答辩称，一、博瑞公司与沈毅自愿达成《补充协议》，应属合法有效。沈毅没有及时向建行省分行交纳按揭款，导致博瑞公司的保证金被建行省分行扣划，相当于开发商免费提供房屋给沈毅居住，如不解除合同才是真正违背了公平公正的原则。二、博瑞公司一直不知道沈毅的住址，无法联系到沈毅本人，也不知道其被判刑的事实。因此只能将“函告”通知其父亲。三、沈毅对本案的法律关系错误认定。本案是基于房屋买卖提起的纠纷而不是贷款纠纷，博瑞公司是按房屋买卖合同约定行使解除权。四、建行省分行已从银行账户扣划了博瑞公司的保证金，博瑞公司已履行了保证人的保证责任，故建行省分行不会起诉沈毅，抵押担保的房屋应解封，不存在拍卖的情形。请求维持一审判决。原审第三人建行省分行口头陈述，建行省分行对一审判决没有意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点在于沈毅与博瑞公司签订的《补充协议》条款是否属于格式条款，双方签订的《商品房买卖合同》是否可以解除。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并且在订立合同时未与当事人协商的条款”，本案中双方当事人所签订的《补充协议》文本虽系博瑞公司为反复使用而预先拟定的制式合同，但该合同中关于房价款支付这一主要条款须双方当事人协商一致或选择后采用填写式方式达成一致，并非未经双方协商，故沈毅关于博瑞公司采用格式合同，《补充协议》应宣告无效的主张不能成立。对于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《补充协议》约定，沈毅采取银行按揭贷款方式支付房价款，博瑞公司向沈毅的贷款银行即建行省分行提供保证，如沈毅连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息或有其他违约行为导致银行解除按揭借款合同并从博瑞公司开立的账户中扣出相应款项，沈毅须在接到博瑞公司电话或书面通知一周内归还其代还款项并支付代还金额10%的违约金，否则博瑞公司有权单方解除合同。由于沈毅涉嫌犯罪中断了向建行省分行还款，导致建行省分行依据与博瑞公司所签《最高额保证合同》约定的内容直接将博瑞公司银行账户中的存款予以扣划，用于归还沈毅的借款。沈毅欠付按揭款的违约行为导致建行省分行扣划属于博瑞公司的款项，博瑞公司通过沈毅的直系亲属将催款意思传达给沈毅后，沈毅未予归还博瑞公司代付的银行按揭贷款，其也未继续履行借款合同约定的义务，致使建行省分行提前扣划博瑞公司的款项用于归还沈毅的贷款。一审认定沈毅的违约行为已经构成对《补充协议》约定的合同解除条件并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，博瑞公司在向沈毅送达催款函告时虽有瑕疵，但之后通过诉讼方式主张解除合同并无不当，本院予以确认。一审支持博瑞公司请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院也予以认可。本案中，博瑞公司是基于房屋买卖关系行使合同解除权，案涉基础法律关系应属房屋买卖关系。沈毅未履行其与建行省分行所签《借款合同》约定的还款义务，此违约行为构成房屋买卖合同解除的条件，是引发本案纠纷的诉因。故沈毅上诉认为本案为抵押贷款纠纷的主张不能成立，本院不予认同。综上，沈毅的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式按原判执行；二审案件受理费22680元，由沈毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 黎代理审判员 何晓梅代理审判员 曾光勇二〇一二年一月十一日书 记 员 杨大准 百度搜索“”