裁判日期: 2012-01-11
公开日期: 2014-06-20
杭州绿帆广告策划有限公司与杭州华策实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
杭州市拱墅区人民法院
杭州市
民事案件
民事一审
杭州绿帆广告策划有限公司；杭州华策实业有限公司
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱民初字第737号原告杭州绿帆广告策划有限公司。法定代表人郎泳。委托代理人（特别授权代理）汪艳英、王秋强。被告杭州华策实业有限公司。法定代表人何亮。委托代理人（特别授权代理）郑鹏、杨甜。原告杭州绿帆广告策划有限公司（以下简称原告）诉被告杭州华策实业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年7月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2011年10月27日、12月5日二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人郎泳及委托代理人王秋强、汪艳英，被告委托代理人杨甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月原告通过朋友介绍得知被告开发的恒策西城时代房屋信息，根据被告提供楼书有4.75米高的LOFT户型，并且实地查看了样板房，房内净高为4.75米。2009年7月31日，原、被告签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》（以下简称《合同》），《合同》约定：被告将其开发的恒策西城时代3幢2001室房屋出租给原告、房屋建筑面积为66.25平方米（交付时以具有房产测绘资质机构的实测面积为准）、租赁期限为45.5年、租金为624738元，交付期限为2011年6月30日前，同时《合同》还对违约责任、房屋平面图、装饰、设备标准等做出明确约定。《合同》签订后，原告按约支付了全部租金。2011年6月27日，被告通知原告收房，但原告在验收房屋时发现房屋存在诸多不符合约定的地方：没有具有房产测绘资质机构出具的实测面积、层高不足4.75米，实测为4.43米、屋内有下翻梁问题存在，无法作为LOFT使用情况（不符合图纸及样板房）、空调机位移至屋内侵占实用面积等。为此原告与被告进行多次交涉，并且发函要求被告进行整改。被告于2011年7月9日复函确认：如的确是被告的原因，被告将按照相关要求及时调整；在权威部门提供相应的测绘数据后，被告再次通知原告前来收房。因为原告急需使用房屋，在2011年10月8日接收了房屋。故诉请法院判令：1、被告对不符合约定的部分进行限期整改：层高整改至净高4.75米、铲除屋内下翻梁改为上翻梁、铲除室内空调机位增加室外空调机位。如被告无法将层高整改至净高4.75米，则要求判令被告赔偿原告124948元。2、被告退还逾期交房期间内的房屋租金（从2011年7月1日起计算至2011年10月8日，金额为3775元）。3、被告支付逾期交房的违约金（从2011年7月1日起计算至2011年10月8日，金额为12495元）。4、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提供如下证据：1、物业长期租赁合同书（203）。2、长期租赁合同书补充协议。证据1-2证明原、被告之间房屋租赁关系、合同有关约定以及房屋交付时间。3、收款收据，证明原告支付租金的事实。4、楼书。5、物业长期租赁合同书（44）。证据3-4证明原告承租的房屋是高度为4.75米的LOFT户型。6.关于租户在验房过程中发现的问题回复函，证明被告对原告提出问题的回复，以及被告确认在权威部门提供相应的测绘数据后再通知原告收房。7.致杭州华策实业有限公司关于“西城时代房屋质量问题的二次函”复印件。8.关于《致杭州华策实业有限公司关于“西城时代房屋质量问题的二次函”》的回复。证据7-8证明20层为LOFT户型，高度为4.75米的事实、以及存在空调机位内移等的问题。9.西城时代中心3幢剖面图（部分），证明20层实际层高仅为4.2米。10.照片4份，证明原告承租房屋存在空调机位内移、下翻梁等问题。11.长期租赁合同（199号），证明诉请1无法整改的情况下的赔偿依据。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2三性无异议，但认为该合同没有约定原告承租物业净高为4.75米。对证据3三性无异议，确实收了房款。对证据4三性无异议，对证明对象有异议，不具有法律效力，双方合同也没有对层高或者净高有明确约定。即使楼书有法律效力，4.75米也是层高而非净高，原告的诉请混淆了建筑学上层高与净高的区别。对证据5真实性、合法性无异议，但认为合同主体不是本案的原、被告，与本案无关。该合同第一条1.1，说的是该物业层高为4.75米，而非净高，与原告提供的楼书形成证据链，证明我方物业层高是4.75米。对证据6真实性无异议，但对证明对象有异议。提出的问题我方并不是予以认可。我们是以相关法律法规和约定来处理，并不是对问题予以认可。对证据7真实性无异议，但认为是原告单方的主观认为，与事实不符。对证据8真实性无异议，能够证明我方LOFT的层高是4.75米，也对空调机位做了回复，面积有差异的可以多退少补，原告坚持取消我们可以拆除，但是没有约定，不予移到室外。上下翻梁也做了回复，没有约定且不影响实用。证据9与我方提交的竣工图数据有差异，不予认可。建筑学上的4.2米是否是层高有异议。与我们的工程竣工图有矛盾。这个材料不是最终的竣工验收的材料，我们提交的竣工图上面层高是4.75米。对证据10三性有异议，来源没法证实，也不知道是不是讼争房屋的状况。但是对于空调机位的问题我方已经做了回复。上下翻梁问题，没有约定不影响使用。证据11意见同证据5。本院认为，被告对原告提供的证据1-3、8无异议，本院予以采信。证据4、6、7、9真实性本院予以确认，其待证事实应综合案件有效证据确认。证据10，被告对出租房屋室内增加室外空调机位、下翻梁予以认可，本院对此事实予以确认。证据5、11，被告的异议成立，本院不予采信。被告辩称，1、原告诉请将层高整改的提法从语法上与实际建筑术语上存在歧义，原告到底是否认为被告交付房屋是4.75米，需要整改，还是原告认为层高不足4.75米？被告交付的房屋层高4.75米，净高4.43米。原告称实测4.43米是净高，原告混淆了建筑术语的概念。层高是净高加楼板的厚度。2、被告从未承诺原告承租房屋与样板房完全相同。这个不是房屋买卖合同，原告承租的是毛坯房，与精装修的展示房不可能完全相同，同时原告也没有证据证明样板房的实际情况，也没有证据证明原告承租的房屋应该与样板房一致。故原告称样板房净高为4.75米等没有依据。3、原告称上下翻梁和室内空调机位的问题，从双方的合同和图纸来看，没有证据证明双方约定的是上翻梁，并且上下翻梁是设计图纸要求的，不影响房屋的使用。空调机位的问题，是由于规划的变更，事实上双方均没有约定要设置空调机位，被告是为了业主的方便而设置，如果原告认为影响实用面积，被告可以拆除。因为双方没有约定被告提供房屋需有空调机位，被告不予在室外设置空调机位。对于原告诉请2和3，如果与合同约定计算一致，我方可以支付。为证明上述事实，被告向本院提供如下证据：1、排污行政许可事项决定书。2、城市排水许可证。3、气象局建设项目竣工验收意见书。4、五方主体竣工验收备案表。5、消防局建设工程消防验收意见书。6、卫生局建设项目竣工验收意见书。证据1-6为复印件，证明讼争房屋经过验收合格，符合交房条件。7、竣工图，证明讼争房屋层高为4.75米。8、建设用地规划许可证，证明讼争项目由被告开发。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：原告对被告提供的证据1-6三性均有异议。对证据4认为即使是真实的，也不符合相关法律规定，与我方提交的证据9有冲突，证据4中设计单位意见为符合规划要求，但我方证据9系规划局备案的图纸，表明层高为4.2米，因此层高应当为4.2米。证据7三性均有异议，是复印件，不是原件，只有施工单位的章，没有相关监理单位和设计单位的签章，且编制日期是2011年8月28日，这时工程尚未竣工。证据8无异议。本院认为，被告提供的证据1-6系复印件，本院不予采信。证据7真实性予以确认，证明对象应依法认定。证据8，原告无异议，本院予以采信。根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：2009年7月31日，原、被告签订《西城时代中心物业长期租赁合同书》一份，约定：被告将其开发的恒策西城时代中心3幢2001室房屋出租给原告使用，该房屋暂测建筑面积为66.25平方米，其中套内建筑面积52.56平方米（交付时以具有房产测绘资质机构的实测面积为准）。租赁期限为第一阶段为20年，自2011年6月30日起至2031年6月29日止。第二阶段为20年，自2031年6月30日起至2051年6月29日止。第三阶段租期自2051年6月30日起至2056年12月30日止。第三阶段租赁期限届满后，如该物业还没有拆迁，则该物业归原告终身无偿使用。该物业总租金为624738元。被告应于2011年6月30日前将该物业交付给原告租赁使用。被告逾期交付物业不超过90天（含90天）的，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付租金的万分之二作为逾期交房违约金。逾期超过90天的，原告有权单方解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内向原告退还全部已付租金，并按原告已付租金的10%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付租金的万分之二作为逾期交房违约金等，同时上述合同还对租赁用途、房屋使用要求和维修责任等进行了约定。合同签订后，原告交付租金624738元。2011年7月至8月间，原告等租户将验收房屋中认为存在的问题二次发函给被告，被告亦予以复函，但双方未达成一致意见。2011年10月8日原告接收上述房屋。同日，双方又签订了《物业长期租赁合同书补充协议》一份。原、被告签订《西城时代中心物业长期租赁合同书》及《物业长期租赁合同书补充协议》均未对所租赁房屋层高、上、下翻梁、空调机位等问题作出具体的约定。另，在庭审中，被告表示对原告第2、3项请求无异议。本院认为，原、被告对双方存在租赁关系均予以认可，本院予以确认。依法当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告要求被告对房屋不符合约定的部分进行限期整改：层高整改至净高4.75米、铲除屋内下翻梁改为上翻梁、铲除室内空调机位增加室外空调机位。但原告所提供的证据不能证明原、被告就租赁房屋层高、上、下翻梁、空调机位等问题作出具体的约定。因此，原告该诉请以及如被告无法将层高整改至净高4.75米，则要求判令被告赔偿原告124948元的请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。鉴于被告对原告要求退还逾期交房期间内的房屋租金（从2011年7月1日起计算至2011年10月8日，金额为3775元）及支付逾期交房的违约金（从2011年7月1日起计算至2011年10月8日，金额为12495元）的二项请求无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杭州华策实业有限公司退还原告杭州绿帆广告策划有限公司房屋租金人民币3775元。二、被告杭州华策实业有限公司支付原告杭州绿帆广告策划有限公司逾期交房的违约金人民币12495元。上述一至二款于本判决书生效之日起日七内履行完毕。三、驳回原告杭州绿帆广告策划有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2898元，由原告杭州绿帆广告策划有限公司负担2691元；被告杭州华策实业有限公司负担207元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2898元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。审 判 长 戴 珍人民陪审员 胡亦安人民陪审员 宣乐民二〇一二年一月十一日代书 记员 高 婧 来源：百度搜索“”